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房企整体销售低迷、融资分化 不同企业融资成本差距超300%

来源:泉州网站建设   时间 : 2019-03-04 17:35  编辑 : 泉州网站建设

万科集团主席郁亮在2月份内部讲话时表示,“大公司有的时候也很脆弱,如果万科信用评级下降,集团的融资成本就会大幅提高,比如万科的融资成本是5%左右,而同行大概10%,按照现在5%的融资成本,目前万科的新业务都不怎么赚钱,如果提高到10%,可能连开发业务都不赚钱了。”

例如,万科一直追求稳健的ROE指标,以获得投资人的青睐。龙湖集团不仅布局了商业地产,长租公寓等投资性物业,做自循环的现金流,还通过海外发债、境外银团贷款、境内企业债、 银行开发贷等多渠道筹集资金,把融资管理列入公司战略纪律中,货币资金维持在不低于当年销售额 10%的水平,保证公司资金头寸安全。

Wind数据显示,2019年、2020年房企国内到期债务规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模更是达到7155.06亿元。计入短期债券后,上述数字还将更高。

Wind数据显示,截至到2月18日,2019年以来,房企境内外发债规模已达1546.45亿元(其中国内816.51亿元,海外729.94亿元),超过2018年同期规模。其中,已公告发行的地产债数量98只,计划发行规模816.51亿元,分别比去年增加108.51%、86.63%。

50天发债1500亿,这是今年以来上市房企创下的融资新纪录。 据36氪统计,2019年前两个月,已经

还有一批企业在计划发债的路上。3月1日,首开股份还公告称,拟发行15亿元短期融资券,用于偿还即将到期的“18首开CP001”。雅居乐公告称,已经订立购买协议,发行5亿美元优先票据。

以今年前两个月的表现来看,已不再是个别房企的销售哑火,而是整个市场的整体低迷。据克而瑞统计数据显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。

“对于当前相差较大的利率来说,企业信用和后续经营能力是很大的因素。中小企业如果不能取得市场信任,那就必须发行高利率的债券以吸引投资者。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

50天发债1500亿,这是今年以来上市房企创下的融资新纪录。

据36氪统计,2019年前两个月,已经有至少31家上市房企发布融资消息,但利息差别非常大,例如龙湖集团、中海地产发行的人民币债券利率在4%以下,而国瑞置业发行的美元票据利率高达13.5%。

虽然郁亮同时还承认地产业务仍旧是目前最赚钱的业务,但是从长期看必须培养其他主业,因为地产业务会不像过去那么好做。

虽有国信证券分析师区瑞明在近期发布的一份报告中表示,前两个月销售数据参考意义不大。但实际上,整体市场开年未见明显回暖,也让不少房企在融资端开始按耐不住。

2018年,多家开发商喊出“降速”,但是仍然需要大量现金流来应对即将到来的偿债高峰,并为今后3-5年做资金储备。

不过,资本方的越来越“看人下菜碟”,投资人倾向于选择资质优质的企业投资,根据公司资质利率差别也比较大。

按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额,TOP20房企有半数均出现同比下滑。其中,恒大、金茂、华夏幸福降幅均超过40%。TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑,销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元,降幅近20%。

“目前来看,房企现在对于融资方面的渴求比较大,先获得资金再考虑后续的兑付问题,是普遍的心态。”严跃进认为房企频繁“借新换旧”的举动背后是逐渐加大的偿债压力和销售节奏放缓之间的矛盾。

“目前地产开发销售市场速度放缓,而不少中小开发商可能面临资金困境,通过融资借新还旧,一定程度上能缓解压力。”一位房企财务部门人士认为,在资本市场上,流动性比去年有所好转,对比起来,好的投资标的还是不多,一些原来关注创业项目的资金又转向比较稳妥的领域,比如地产开发业务。

但企业融资的利息极差很大,中海、龙湖、万科的融资利率低于5%,碧桂园、融创、新城控股、华夏幸福的利率在7%到9%之间,正荣地产、荣信中国等中小型开发商的海外发债利率均超过10%,弘阳地产3亿美元的票据利率达11.50%,国瑞置业1.6亿美元票据利率高达13.5%,当代置业的境外优先票据利率更是高达15.5%。

上述企业名单中,不仅包括碧桂园、中国恒大、融创中国、万科、龙湖等TOP10企业,也包括中国奥园、禹洲地产、时代中国、瑞安房地产等中小型企业。

前述企业财务人士认为,目前算是一个融资窗口期,融资难度有所下降,整体利率水平相比去年底也有所下降。

在前两个月的融资数据中,发行美元债的企业数量远远超过在国内发债的企业数量,但是美元债的利率却比之前快速走高,其中最低的龙光地产3年期5000万美元债利率为5.75%,这批美元债中最低的。但在国内发行的人民币债券中,龙湖、中海、万科、中国金茂、金隅集团的债券利率都要低于5%。中海只有3.75%,龙湖为3.99%。

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