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千亿房企业绩靓丽背后的喜与忧

来源:泉州网站建设   时间 : 2019-04-11 11:04  编辑 : 泉州网站建设

编者按:本文来自微信公众号:和讯房产,(ID:hexunhouse),作者: 徐帅,36氪经授权转载

编者按:本文来自微信公众号:和讯房产,(ID:hexunhouse),作者: 徐帅,36氪经授权转载

随着年报披露季接近尾声,上市房企悉数亮出了去年的“成绩单”。

2018年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园全年销售额突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。此外,众多房地产企业抓住了销售的窗口期,业绩出现了大幅提升,也纷纷跻身千亿阵营。时至今日,千亿房企的阵营扩展至30家。而千亿的规模也早已经成为房企发展中的一道重要分界线。

虽然千亿队伍不断扩容,但市场环境与政策环境均出现微妙的变化,房地产行业的发展逻辑也在悄然生变。跨过千亿级门槛之前,规模扩张是房企们唯一的行动目标,高周转、高负债成为扩张利器,而加入千亿俱乐部后,高周转、高杠杆、高负债背后的问题逐渐显现,随着行业不断调整,曾经立下汗马功劳的扩张利器带来诸多风险。如何在质和量间取得平衡,成为房企们不得不面临的难题。

“高周转”“三四线”成制胜法宝

克尔瑞数据显示,2018年,千亿房企数量达到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。其中,阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企都在今年迈入千亿房企行列。

2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况(亿元)

千亿房企业绩靓丽背后的喜与忧

数据来源:CRIC、企业公告

随着房地产市场分化越来越明显,众多房企逐渐达成共识,要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。

“4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流回正,8个月再投资。”,凭借对地产大势的准确判断,碧桂园成为三四线之王,其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

如今,高周转已成为千亿房企最普遍的做法。纵观13家房企,其共性是,此前几年均有较大的扩张动作;在三四线都曾加大投入,大部分已经开始全国化布局。

蓝光发展依靠高周转推动增长,拿地“3个月开工,4个月开盘,当月去化率达到60%,一年内项目现金流回正”的“3461模式”为其业绩增长保驾护航。

作为碧桂园模式的拥趸,中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

而引入碧桂园“双斌”阳光城更不必说,2016年起,此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地,开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目,当年最后两月狂揽48宗地。

前碧桂园的首席财务官、现任阳光城集团执行副总裁的吴建斌称,“有规模才有地位,规模落伍的企业,几乎没有行业话事权,没有市场地位,融资时,银行不仅不会给更好的融资条件,政府也不会把你当一回事。”带着前东家的经验,吴建斌帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

布局方面来看,大部分新晋千亿房企,也一直以碧桂园为学习榜样,扎根于三四线城市进行布局,在近两年棚改货币化政策利好下,规模得到了快速发展。由于一二线城市限购限售政策严厉,众多处于高速扩张阶段的房企选择深耕三四线。

前几年,随着棚改政策大力度的推行,房企的大量入驻,三四线城市房价也出现了快速上涨的现象。三四线城市的楼市空前的增长,也是众多房企加入千亿俱乐部的重要原因。

高负债成双刃剑

欲戴王冠,必承其重。地产行业,规模为王的规则从未改变过,但激进扩张就意味着高负债、高杠杆,企业流动性风险居高不下。

据媒体报道,13家新晋千亿房企中,净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示,金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%,阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

对于房地产行业的高负债,舆论从未停止过担忧。

高负债应该结合周期来看,2015-2017年的这轮楼市大牛市中,此时高负债是良药。房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆,成为战略上的首选项。部分企业抓住市场上行期的机会,大举拿地,玩转高负债的房企脱颖而出。

但是,当前的房地产市场,房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。原先的“高负债”意味着“高利润”,而现在的“高负债”意味着“高风险”。

此前高负债建立了赫赫战功,但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本,低迷的项目盈利能力等,都在昭示一个事实,房企若坚持高负债之路,将会停滞不前甚至倒退。

所以,无论从现实情况还是从未来来看,房企的高负债策略都将无法延续。它的确能够帮助房企“变更大”,但是也会成为房企“活下去”的致命阻碍,所谓“成也萧何败也萧何”。

此外,高周转背后,房企人才流失、施工质量问题频出也为过于追求速度的房企敲响了警钟。

易居中国CEO丁祖昱预计,千亿房企的数量在2018年达到30家后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

融资方面,近期房企再度掀起发债热潮,发债动作频频,融资总量攀升。而在这新一轮融资热潮中,需要注意的是,市场集中度不断走高的形势下,中小房企承受竞争高压。近来,中小房企的融资动作同样来势不小,但对比大型房企,金额、成本等方面处于劣势地位。对于在前几年错失冲击千亿规模的房企来说,日子只会越来越难。

政策方面,2018年开始,支撑三四线楼市房价主要力量的棚改货币化政策发生逆转。三四线城市的颓势,在房企的财报中可窥得端倪。不少房企对多个三四线城市的项目计提了存货跌价准备,包括万科、新城控股、阳光城等,先知先觉的开发商们正在“逃离”三四线,回归一二线已是房企共识。值得一提的是,就在前几天,发改委发布通知,要求继续加大户籍制度改革力度,大城市落户更简单。对于规模较小的区域型房企来说,是福还是祸,一切有待市场给出答案。

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