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乐伽公寓“暴雷”,不要让金融化污染了长租公寓

来源:泉州网站建设   时间 : 2019-08-11 09:41  编辑 : 泉州网站建设

继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后,在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓也宣布暴雷。

继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后,在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓也宣布暴雷。8月7日晚间,乐伽公寓在其官方微信号发公告称:“近期因公司经营不善,无力履行合同。”

实际上,一个月前,这家总部设在南京的第三方租房平台,在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离的情况,并出现客户维权。在合肥客户投诉当日,乐伽公寓还曾发布辟谣声明,称公司处于正常运营状态。但时隔一日,合肥地区办公地点已人去楼空。同样的问题也出现在西安、苏州等地,因乐伽未按时支付部分房东房租,各地都有租客面临被房东扫地出门的窘境。“疑似跑路”事件在全国范围持续发酵,而乐伽公寓的一纸公告,让房东与房客们的最后一线希望破灭。

从乐伽发布的公告来看,乐伽公寓的暴雷原因是由于经营策略的问题,即为了迅速夺取市场份额而进行高进低出的经营策略,当然,高进低出确实是乐伽暴雷的主要原因,并且是停运的导火索。但在笔者看来,乐伽公寓以及之前不少已经出现问题的长租公寓失败的根本原因,还是出在对收益的过分乐观估计而导致的急功近利。

长租公寓的兴起是有一定政策导向的,2017年中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,推出“租购并举”的顶层设计,开始尝试培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场,从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。直至今日,中央、地方对租房市场还是有着很多的支持政策,乘着政策的东风,各路市场参与主体又玩起了资本的游戏,不同共享单车市场先规模后经济的发展模式,资本对于租房市场是有着较高预期的。

不过,相比如今已处在高位的住房市场价格来说,租房市场的收益回报始终表现得不尽如人意。7月29日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告显示,核心城市住房租金在今年3月及4月季节性调整,6月核心城市住房租金重拾上涨,租金指数104.64,环比上涨0.39%,同比上涨1.17%。报告认为,尽管租金再度上涨,但受经济形势等因素制约,租金涨速较上年同期大为减缓。

这便引来租房机构会进行盈利的探索,错配资金加挪用资金的方法便顺理成章成为机构的盈利工具。这在长租公寓发展之初是很难想象的,笔者相信,像自如寓、红璞公寓或是房地产背景的万科、碧桂园公寓等,在起初对于盈利模式的探索还是停留在租金差上,最多可能会探索增值服务等收费。

这也就将长租公寓机构分为了金融型和非金融型,像乐伽一类便可归为金融型,靠着其他收益弥补高进低出的损失。笔者了解到,有房东房客的月租金差能达到1000元,如果以3000元作为租房成本的话,相当于亏本30%在经营。要知道,长租公寓的成本回收期大概要3~5年,也就是说,资本需要等待5~8年时间才能考虑盈利,这是不能容忍的。

对于像乐伽这样激进的长租公寓经营企业,巨大的资本压力下进行租金再投资是显而易见的,并且可以说,有不少小型长租公寓管理机构很可能是打着长租公寓的口号进行着P2P的工作。

窃以为,要想实现长租公寓的长足发展还需社会各界对长租公寓行业有更清晰的认识。首先,长租公寓作为替代购房的存在是旨在便民利民,属于微利行业,并不是能够谋求暴利的行业;其次,我国租房观念还未普及,让民众见到租房的利好还需时日;最后,作为购房市场的替代市场,其收益回报并不能复制前者,长租公寓的盈利应建立在规模效应之上。不过,现阶段而言,对于长租公寓的治理问题还是要集中于租金管理,一方面避免出现非法挪用资金的现象,另一方面,为了避免资金的闲置,可以鼓励金融机构对租金进行专门的理财设计。

(作者盘和林系应用经济学博士后)

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