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融信中国毛利率进一步下降,下半年销售压力激增

来源:泉州网站建设   时间 : 2019-08-12 14:26  编辑 : 泉州网站建设

8月7日,融信中国发布2019年半年报。报告显示,2019年上半年,公司录得营收266亿元,较去年同

融信中国毛利率进一步下降,下半年销售压力激增

8月7日,融信中国发布2019年半年报。报告显示,2019年上半年,公司录得营收266亿元,较去年同期几乎翻倍;实现净利润约35亿元,同比增长55.75%;归母净利润近20亿元,同比增长29.84%。

值得注意的是,在今年上半年,融信中国一直被外界诟病的净负债率终于有所下降,从去底的105%降至77%,达到业内平均水平,但较其它同为千亿规模的中海、华润、金地等的50%以下还有一定距离。

目标能否完成?

财报显示,2019年上半年,融信中国集团及其联合营公司实现合约销售人民币567亿元,同比增长3.94%,达成预定全年1400亿元销售目标的41%;合约销售面积282万平方米,同比增加11%;合约销售均价20100元/㎡,同比降低7%。

在2016年,融信中国全年的合约销售额还仅有246亿元。2017年起,公司开始成为业内黑马,合约销售额暴增185%至703亿元,2018年又近乎翻倍1219亿元,仅用3年时间便跻身千亿房企行列,是目前30家千亿房企中达成目标耗时最短的企业。但今年政策收紧,融信中国的规模增速骤降,从1400亿元的销售目标也体现出公司战略趋于保守。

8月1日公布的7月经营业绩显示,上个月融信中国的合约销售金额约为129亿元,前7个月共实现合约销售金额686亿元,刚刚完成全年销售目标的50%,今年的目标恐难实现。不过,融信中国自身似乎信息较强,其在财报中表示,下半年将有19个新项目推出,销售水平有望继续增长,稳步实现全年目标。

不过,虽然销售规模同比增幅不大,但公司营收却大增86.29%至266亿元,利润方面也有较大幅度增长——净利润约35亿元,同比增长55.75%;归母净利润近20亿元,同比增长29.84%。

从2018年年报来看,杭州、上海和福州这三个城市是融信销售额业绩的主要来源,占比达61%。2019年上半年,公司的主要阵地依旧是杭州及福州,据克而瑞数据,上半年融信中国在福州的销售额即建筑面积均为业内第一,在杭州的权益销售金额排名第二。

依旧热衷拿地

2017年,融信中国崛起的最大原因,便是2016年对土地的大肆收购。据称,融信2016年的土地收购数量与成本在业内均名列前茅,只要有其参与的土地竞拍,除非财政部下属的“地王制造者”信达在场,融信中国基本不会空手而归。

例如在上海静安中兴社区地块竞拍中,融信以110亿元总价、139%的溢价率打败了势在必得的保利、融创、万科等龙头房企,同时打破了中国土地成交单价记录。直到2019年上半年,这依然是融信中国买过最贵的地,在储备土地总值中占比高达8%。但截至目前,该项目仍未开发完成,也就是说,110亿元的巨额成本仍未收回。

数据显示,2016年,融信中国新收购地块21块,新增建筑面积储备超500万平方米,是2016年之前的总和。2017年,新收购地块78块,新增建筑面积达1481.5万平米,是2016年的近3倍;2018年,融信中国有所收敛,新增建筑面积约500万平方米,回到2016年的水平。

2019年,融信中国似乎又开始激进,上半年新收购23块地块,总成本117亿元,总建筑面积约421万平方米(权益后约230万平方米)——几乎是去年全年的水平。

这或许是管理层的变动所致。2019年上半年,融信中国四大事业部总裁全部换人——年初,原第四事业部总裁张海民离职,原集团分管运营的高管吴孟灯上任;6月19日,原第三事业部总裁王卫改任第一事业部总裁,第三事业部业务由郎辉暂管;6月25日,创始人欧宗洪之子欧国飞成为第二事业部总裁。

此外,集团总裁由原执行董事、集团副总裁余丽娟接任,填补了2018年底吴剑出走后长达半年的空缺。

截至6月底,集团(包括其联合营公司)在43个城市共有2654万平方米土地储备,共布局177个项目,其中360万平方米已竣工出售,在建1670万平方米,620万平方米持作未来开发,土地储备成本为每平方米6365元,其中59.63%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

激进的代价

在房地产行业,净负债率通常被看作恒量房地产企业风险水平的标尺,行业平均水平约为70%—80%,龙头企业的净负债率基本在50%以下。但由于2016年起,融信中国激进拿地的战略,公司的负债一直较高,2016年至2018年分别为101%、159%、105%。

这引起了融信中国高层的高度重视。执行董事曾飞燕表示,融信2019年净负债率的目标是降低到70%-90%;创始人欧宗洪也强调,2019年的重点是把杠杆降低下来。

2019年半年报显示,公司净负债率降至77%,完成了目标,也达到业内平均水平,但较其它同为千亿规模的中海、华润、金地等的50%以下还有一定距离。财报指出,净负债率下降的原因主要为现金及银行结余增加——2019年上半年,公司现金及银行结余为319亿元,较去年底增长28%。

高价抢地的另一个负面影响为对利润空间的挤压。2019年上半年,融信中国的毛利率由去年同期的29.3%进一步下降至23.9%(2018年底为23.47%),财报称是由于交付的物业组合不同,净利率则由去年同期的15.8%降至13.2%。而在2018年毛利率Top50房企排行榜中,最低为绿地26.79%,高于融信中国。

而在目前房地产企业融资成本普遍增加的环境下,融信中国的毛利率在短期内恐难提升。财报显示,2019年上半年,公司的融资成本-净额由去年同期的4613万元翻了两番至1.8亿元,原因是非资本化利息开支增加了4亿元。

但融信中国似乎并不想“悔改”。公司在财报中指出,未来将继续补充土地储备,专注当前的物业开发业务及一线城市地块的收购。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳,编辑 | 李小年)

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